You are currently viewing דירה מקבלן או דירה יד שניה?

דירה מקבלן או דירה יד שניה?

אתם מעוניינים לרכוש דירה, ועולה השאלה מה עדיף דירה יד שניה או דירה מקבלן,  לא פעם הנושא עולה שכן דירה מקבלן מבטיחה דירה חדשה אבל לא פעם תאלצו לרכוש את הדירה על הנייר ולחכות שייבנו אותה בנוסף, האזור לא יהיה מפותח, ללא גינות ציבוריות או מרכז מסחרי, ובנייה של בתים ליד. דירה מיד שניה היא דירה שתוכלו להיכנס לרוב מיד,ומכבר לכך  קל יותר לבחון פרמטרים כגון פיתוח האזור, קירבה לבתי ספר ולתחבורה. ניתן לראות את מצב השכונה ויכולים אף ללמוד על השכנים.

אחד הנושאים שיש לקחת בחשבון הוא שדירה  מקבלן יאלץ אתכם לשלם משכנתא במקביל לשכר הדירה אבל אם החלטתם לקנות דירה מקבלן חשוב לבדוק מספר נושאים על מנת להבטיח שתכנסו לדירה חדשה במינימום אתגרים.

ראשית בדקו מיהו הקבלן מה הרזומה שלו, בניינים שבנה ואף חיפוש באינטרנט יועיל.

לאחר שבחרתם את הפרויקט ישנם מספר שלבים שחייבים לעשות עד לחתימת החוזה.

לרוב קניה של דירה מחדש מקבלן היא רכישה על הנייר, הקבלן יראה לכם את הדמיה של הפרויקט, לרוב ההדמיה יפה וכוללת עצים וגינות אבל מה קורה באמת בשטח? ולכן ההמלצה שלנו לנסות להגיע למקום לראות את הפיתוח של האזור. בנוסף בחירת כיוון לבית חשוב לבדוק אם יש בתים גבוהים ליד או שיש תוכנית אזורית לפיתוח ומה עתיד להיבנות ליד.

בחרתם פרויקט מה אתם מעדיפים בניין בוטיק או קומה גבוהה. בדקו על הפרויקט עצמו, כמה קומות, כמה מעליות, האם יש שטחים משותפים, כמה דירות בכל קומה? האם יהיו חנויות בבניין? עברו על תוכניות הדירה, האם יש בשירותים חלון? האם החלוקה של הבית טובה והגיונית או שיש שטחים לא מנוצלים? מה גודל החדרים?

לא פעם הקבלן הרכישה מתבצעת מול הקבלן אבל יש לקחת בחשבון שהוא היזם ויש חברה שבונה ולכן חשוב לבדוק על החברה שבונה את הבניין. בדקו מי בונה את הבניין , בניינים שהקבלן בנה בעבר, לבדוק כמה שיותר פרטים על הפרויקט ועל הקבלן.

מי הבנק המלווה?

בנייה של בניין הוא עסק יקר וארוך ועל מנת שתבטיחו כי תיכנסו לדירה לאחר הבנייה, חשוב שיהיה בנק מלווה לקבלן, אם אין בנק מלווה המלצה חד משמעית,  לא לקנות. בנק מלווה יבטיח כי במקרה שהקבלן לא יסיים את הבניין מסיבות שונות, הכסף שלכם מובטח והבנק ידאג לקבלן אחר לסיום הבניה.

בעלות על הקרקע –לאחר שבדקנו שיש בנק מלווה ואנו אוהבים את האזור נושא נוסף שיש לבדוק ואין לזלזל בו הוא שחברת הבנייה היא בעלת הקרקע ושאין שעיבודים על הקרקע או עיקולים. במידה ויש עיקולים או שיעבודים לא תוכלו להעביר את הדירה על שמכם. ישנם מקרים שמדובר בעסקאות קומבינציה, יש לבדוק אם רשומה הערת אזהרה לטובת היזם, ובעתיד שהדירה תעבור אליכם שהיזם רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתכם. בדקו שניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס ואין מגבלות כלשהן.

היתר בנייה – היתר בנייה הוא האות לפעולה של הקבלן, לעיתים יבקש הקבלן לחשנות מפריט של הדירה או לעלות בגובה על מנת למקסם רווחים.  ולא יינתן לו היתר בניה. לכן חשוב לבדוק שיש היתר בניה המאפשר לבנות על פי אישור הרשויות. יהיו מקרים שהקבלן יציע דירות למכירה שעדין אין היתר בניה ולכן במידה ואין היתר מהרשויות בדקו כמה זמן לקבלת ההיתר, במידה ולא התקבל בה היתר בנייה בזמן שנרשם, שיהיה לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו,

חוזה –  אלה יהיו רשומים בחוזה, חשוב לבדוק שאכן כל מה שהובטח רשום. היתר בניה ומפרט הדירה, מחיר הדירה ומי הקבלן שבונה וכו'. החוזה מגן עליכם מכל סטייה של הקבלן במפרט הדירה, בהיתרים, בבעלות על הקרקע וכו'.

חוזה מול הקבלן – זה בעת חתימת חוזה כדאי שייצג אתכם עו"ד מקרקעין מטעמכם, לא פעם ינסו להציג לכם שזהו חוזה אחיד ואין מה לשנות או שיציעו לכם שעורך דין של הקבלן ייצג גם אתכם באותה עסקה. אבל קחו בחשבון שהוא מייצג את הקבלן ולא אתכם. זו זכותכם להביא עורך דין מטעמכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד של הקבלן.  חשוב להבין ולהפנים שעל מחיר הדירה, יש להוסיף ההוצאות שלכם שונות כגון: תשומות בניה, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר ושיפוץ.

כתיבת תגובה